Consejos para vivir de las rentas por un experto inmobiliario: "Es el momento de hacerse con pisos"
La inflación alta y los tipos bajos, ingredientes ideales para la inversión inmobiliaria
La Guerra en Ucrania añade incertidumbre y retrasa la decisión de compra de vivienda en favor del alquiler
Conocer el mercado y hacer bien las cuentas, claves del éxito
Carlos Galán es economista, analista de bolsa y experto en inversión inmobiliaria. Lleva desde muy joven gestionando un patrimonio que a día de hoy suma más de 30 propiedades. Su libro “Independízate de Papá Estado”, es el manual de finanzas más vendido en Amazon España. Ahora presenta el curso Libertad Inmobiliaria, donde enseña cómo empezar a construir un patrimonio inmobiliario desde cero que en un futuro te permita vivir de rentas. Estas son las claves que señala Galán, por las que invertir ahora en inmuebles para alquilar es una buena idea.
La gran oportunidad
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"Este es el mejor momento para empezar a construir un patrimonio inmobiliario que te permita obtener ingresos pasivos y vivir de las rentas", asegura Carlos Galán y lo defiende con estos cinco argumentos.
- Es un seguro contra la inflación. Cuando compras un piso para alquilar en una situación como la actual, sube el valor de tu piso, suben los alquileres, y no sube, es más, baja poco a poco el dinero que debes al banco.
- Todavía hoy la financiación es más barata que nunca. Los tipos están bajos y hay mucha competencia entre bancos para firmar hipotecas. En poco tiempo empezarán a subir los tipos, por lo que es mejor cerrar operaciones ahora.
- Al comprar un inmueble para alquilar estás generando deuda buena, ya que consigues ingresos y puedes hacerlo incluso sin poner dinero de tu bolsillo, ya que es el banco quien te presta el dinero, y lo pagas con el dinero de tus inquilinos.
- Todavía el mercado da buenas rentabilidades y existe una alta demanda de alquiler. En Europa el 30% de la gente vive de alquiler, aquí poco más del 10.
- La última razón es que existe una buena fiscalidad, los impuestos a los propietarios no son elevados y hay importantes desgravaciones.
Cómo encontrar inmuebles rentables y seguros
Si te convencen las razones del experto ahora o que hay que hacer es encontrar los inmuebles ideales, aquellos que aporten rentabilidad e ingresos seguros. ¿Cómo? Ahí van más recetas. Para Galán "los pisos caros no son rentables, ganas más, pero la inversión es mucho mayor y desproporcionada. Esto es, los pisos muy caros no suponen un alquiler muy caro, porque los precios de los alquileres son más estables que los de las viviendas. La rentabilidad mayor está en los pisos baratos, entre 50.000 y 100.000 euros. La mayoría de los trabajadores españoles pueden pagar entro 400 y 800 euros según los salarios más frecuentes".
Qué pisos comprar
Nuestro experto recomienda buscar en barrios trabajadores pero no conflictivos, pisos de 50 a 70 metros cuadrados, con 2 o 3 habitaciones, sin ascensor, en una primer, segunda o incluso tercera planta a ser posible exteriores. Hay que verificar que la finca está en buen estado y que no hay problemas de vecindario.
Qué pisos desechar
El experto aconseja descartar los pisos en zonas peligrosas. Para conocer la zona recomienda visítala de noche y preguntar a los vecinos. Tampoco aconseja los pisos muy interiores, con mala distribución y sin luz, así como las fincas descuidadas o con vecinos conflictivos.
Hacer números
Es muy importante hacer bien las cuentas, y si no van a obtener una rentabilidad mínima, tampoco comprarlos. En cuanto a la rentabilidad debes calcular que después de hacer todos los números debe quedarte limpios entre un 5% y un 9%. No existe el riesgo cero, por eso es mejor buscar rentabilidades menores, en torno al 5%, con pisos de calidad, en buena zona, bien distribuidos e iluminados. Si el piso no es de los mejores, o tiene algunas carencias, busca que al menos sea más rentable, porque tienes más riesgo de que no se alquile, o que los inquilinos se vayan. En estos casos debes exigir más rentabilidad porque hay más riesgo.
Para saber si un piso va a ser rentable hay que hacer una lista de ingresos y gastos, donde se tengan en cuenta el precio de compra, la financiación, los impuestos, la comisión de la agencia, y si va a necesitar reforma, los gastos de mantenimiento y los seguros. Galán aconseja no meterse en pisos que necesiten grandes reformas en un principio, y si no se es experto en construcción, apostar por pisos que solo necesiten un lavado de cara. Con todas las variables, hacer un cálculo de la rentabilidad prevista.
Encontrar zona rentable
Ya sabemos qué tipo de piso comprar, ahora hay que buscar la zona más adecuada. El experto aconseja buscar no solo en tu ciudad, sino en todas las ciudades donde encuentres oportunidades. ¿Cómo se busca? ¡Qué pregunta! con Google. Busca informes y noticias sobre rentabilidad de los alquileres en la ciudad que quieras testar.
También los portales especializados Idealista y Fotocasa tienen informe de precios actualizados. Así te harás una idea de cómo está el mercado en la zona, tanto de venta como de alquiler, para que hagas números con conocimiento de causa.
Es importante buscar donde haya promociones de obra nueva, nuevos centros comerciales, Mercadona o Lidl, así como nuevas instalaciones sociales culturales o deportivas, porque eso revaloriza la zona. Recuerda que vas a comprar un inmueble al que quieres sacar rentabilidad a medio y largo plazo.
Trucos de negociante
Es distinto comprar a un particular que a una agencia. Si tratas con un particular, Carlos recomienda que no le digas que quieres su piso para alquilar, y que tengas tacto, alabando la casa y poniendo en valor sus ventajas.
En cambio aconseja tratar al agente inmobiliario como un aliado. Para ello tiene un truco que le funciona bien. " Cuando trates con un agente dile que quieres el piso para ponerlo en alquiler, y que le dejarás a él que te busque los inquilinos. Así te dará el precio realista por lo que le podrás alquilar", revela Carlos Galán.
También recuerda que el precio del anuncio no es el precio de venta, y que no se pierde nada por hacer a la baja, al contrario, sitúan el rango de precios entre los que se puede negociar.
Busca el inquilino seguro
Si el éxito del negocio tiene dos patas, una es el piso, y la otra el inquilino. Si está en precio de mercado, encontrarás a alguien interesado enseguida. Lo normal es alquilar el piso en menos de una semana. Si pasa un mes desde que lo pones en alquiler y no lo ocupas, es que algo va mal.
Debes averiguar si el inquilino es fiable, si tiene nómina estable. Lo normal es que el alquiler no suponga más del 40% de sus ingresos. Entérate de qué tipo de trabajo desempeña, porqué quiere cambiarse de piso y qué planes tiene de quedarse en la ciudad. Un inquilino fiel y seguro es un valor a conservar.
Pero cúrate en salud, el experto aconseja en principio contratar un seguro de impagos, que cuesta un 5% de la renta anual, esto es, para un alquiler de 500 euros pagas unos 300 anuales. Y contratar un seguro del hogar que por 200 euros al año te cubre todo.
Pese a todo, Carlos Galán reconoce que no hay rentabilidad sin riesgo, y aunque afirma que este es el mejor momento para comprar un inmueble y ponerlo en alquiler, no esconde que existen riesgos. "Si necesitas alquilar rápido para pagar la financiación y no consigues inquilinos puedes tener problemas. También si no haces bien los números, o compras un inmueble inadecuado. Pero si haces bien las cosas, puede ser una manera de hacerte con un patrimonio y vivir de las rentas tu jubilación de forma holgada", asegura.