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La primera subida de tipos de interés en once años anunciada por el Banco Central Europeo (BCE) y la escalada alcista del Euríbor va a conllevar una importante subida de las hipotecas, especialmente de las de tipo variable. La Asociación de usuarios financieros (Asufin) estima que el índice para calcular precios en el mercado de la vivienda puede cerrar junio en el 1% y prevé que acabe 2022 en el 1,5%.
¿Qué significa esto? Pues un sobrecoste en las hipotecas de 830 euros en caso de que las entidades sometan a revisión los préstamos de sus clientes antes del verano. Si la revisión se hace a finales de año el encarecimiento sería de 1.127 euros. Aunque será más a largo plazo, las hipotecas a tipo fijo también se verán afectadas. En este escenario, ¿tenemos alguna manera de defendernos de la subida? Sí, mediante las siguientes opciones:
La subrogación consiste en modificar las condiciones de un préstamo vivo por la compra de una vivienda y tiene lugar cuando al hipotecado le conceden mejores condiciones en otra entidad. Es una opción atractiva bajo las circunstancias actuales.
Los bancos están reorientando su oferta de hipotecas hacia el tipo variable endureciendo sus condiciones de préstamos para las fijas. El cliente puede tomar la decisión de subrogar al encontrar en otro lugar condiciones más ventajosas, como tipos de interés más bajos, mejoras en las comisiones o en las cláusulas del contrato. Eso sí, el cambio de entidad conlleva unos gastos de hasta 2.000 euros.
Una alternativa a la subrogación es la novación, que consiste en renegociar las condiciones del préstamo a posteriori con la misma entidad bancaria con la que se había firmado inicialmente. El usuario puede pedir cambios en aspectos como la ampliación o reducción del capital prestado, cambios en las condiciones del tipo de interés o de la divisa en la que se formalizó la hipoteca.
Uno de estos aspectos es el plazo de amortización. Acelerar los plazos del préstamo supone añadir más dinero a la cuota mensual que el prestatario paga paga a la entidad prestamista con el fin de terminar de pagar antes al banco. El problema es que la novación supone asumir unos gastos notariales y registrales, además de la comisión que puede cobrar el banco por llevarla a cabo, por lo que hay que valorar muy bien si nos compensa.
En el contexto actual y con las futuras subidas de tipos en el horizonte, la opción de cambiar el tipo de variable a fijo cobra interés para muchas familias. El problema es que muchas entidades tienen cláusulas que no permiten hacer el trasvase de un tipo de hipoteca al otro.
Si el cambio de modalidad tiene la aprobación de la entidad bancaria, sería gratuito en el caso de que el préstamo a la vivienda tenga más de tres años de antigüedad. De ser aceptado, se llevaría a cabo la novación de la hipoteca.
Ahora que el contexto de financiación todavía es favorable , la vivienda sigue siendo un buen valor refugio. Y no necesariamente a través de la compra directa. Cada vez hay más opciones para posicionarse en este activo financiero, como la compra de participaciones en sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria o socimis, o los fondos de inversión inmobiliarios.
Es una fórmula de inversión muy novedosa que cada vez cuenta con más seguidores. El crowdfunding inmobiliario se basa en que varios ahorradores se juntan para comprar una propiedad inmobiliaria o financiar la ejecución de una promoción. Tras realizar las aportaciones, los inversores se convierten en copropietarios del edificio y se benefician de las rentas generadas del alquiler o venta del inmueble, en función de la aportación que haya realizado cada uno. Una plataforma se encarga de localizar las diferentes oportunidades y ejecutar las inversiones a cambio de una comisión.