¿Cómo escoger el terreno para construir una casa prefabricada?

Queremos tener independencia, un porche donde leer, un jardín para cultivar plantas aromáticas y tomates y hasta nuestra propia piscina. Una opción más económica es comprar un terreno y apostar por una casa prefabricada donde cada vez hay más opciones en cuanto a diseños, posibilidades, calidades y coste. En Uppers, un arquitecto especializado en este tipo de edificaciones nos ha explicado cómo elegir el terreno para instalar una casa prefabricada. El punto de partida es que, al igual que en las viviendas tradicionales, es imprescindible cumplir la normativa vigente en ese ámbito geográfico y que la parcela reúna unos mínimos requisitos.

En primer lugar, el importe del terreno puede suponer un porcentaje significativo del presupuesto inicial. Es evidente que su precio dependerá de la ubicación, del tamaño o de la superficie máxima edificable. Sin embargo, el punto de inflexión está en cómo está calificado ese suelo, es decir, qué tipo de suelo es ya que caben tres opciones: urbano, urbanizable y rústico. Concretamente, el suelo urbano es el que ya está definido como terreno para la construcción de una vivienda, dispone de todos los servicios necesario y como tal pertenece al plan urbanístico de una ciudad o de un municipio.

En cuanto al suelo urbanizable, forma parte de un desarrollo urbanístico porque se prevé el posible crecimiento urbano en esa zona. Por tanto, la administración correspondiente ya se está planteando su conversión en suelo urbano. El tercer tipo de suelo o suelo rústico pertenece al Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizable porque está destinado a usos agropecuarios o cuenta con una protección determinada. Además, no dispone de servicios urbanos ni de servicios de abastecimiento.

De esta forma, el precio del terreno viene determinado por la calificación como tipo de suelo y por el lugar o por su ubicación. En el interior de las grandes ciudades o cerca de la costa en los mayores puntos geográficos vacacionales el coste es realmente elevado. No obstante, el precio disminuye a medida que se aleja de esas zonas con mayor demanda como por ejemplo en las aldeas recónditas a muchos kilómetros de una autovía.

Una vez se ha elegido ese terreno es necesario asegurarse de que se va a contar con todos los permisos necesarios para la edificación y de que una vez terminada la vivienda la administración dará el visto bueno para habitarla. Se trata de solicitar la Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Primera Ocupación, que legitiman los permisos urbanísticos y el proyecto. Las casas prefabricadas o modulares están sujetas a la misma regulación que las construcciones tradicionales, que son la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Aunque se trate de un terreno donde vamos a tener facilidad para obtener los permisos de la administración, otro punto que no se puede pasar por alto son sus características propias como que sea muy irregular, un suelo inestable, con demasiada pendiente, rocoso, etcétera. Ciertas parcelas conllevan más complejidad que otras, como es el caso de algunas donde se debe allanar el área donde se va a edificar, lo que dificulta el proceso del acondicionamiento, implica el trabajo de maquinaria pesada y lo encarece. Además, ese terreno debe disponer de una accesibilidad adecuada desde una calle o una carretera ya que en caso contrario implicaría solicitar más permisos.

Por tanto, es básico realizar un análisis previo y meticuloso que aclare la viabilidad del proyecto a partir de un estudio topográfico y uno geotécnico. El topográfico define la geometría de la parcela donde se tiene previsto construir y el geotécnico muestra las características del terreno y sirve para definir cuál será la cimentación adecuada.

Otro aspecto, antes de adquirir el terreno, es valorar adecuadamente si el lugar elegido aporta esa independencia que se busca o en cambio hay vecinos tal como se pretende. También hay que cerciorarse de que se cubren las necesidades futuras. En ese caso se trata de tener presente la distancia al trabajo o al colegio cuando hay hijos o se prefiere la lejanía del día a día porque será destinado a la desconexión más absoluta. Igualmente es básico conocer dónde y a cuántos kilómetros existen servicios que interesan como un supermercado, un centro de salud, una farmacia, un banco, tiendas y comercios, restaurantes, centros de ocio…

Ya con el plano de la futura casa sobre la mesa hay conceptos primordiales como la búsqueda de la luz natural interior a la hora de posicionar las ventanas o el aislamiento térmico del diseño con respecto al clima de la zona, lo que determina la tipología y la calidad de los materiales.

Como resumen, estos son los trámites burocráticos que implica el inicio de la construcción de una vivienda prefabricada o tradicional:

Una vez concluida la construcción de la casa se deben llevar a cabo otros trámites burocráticos: