¿Cuál es la duración mínima y máxima de un contrato de alquiler?
El propietario puede dar por finalizado el alquiler si avisa con dos meses de antelación, siempre y cuando sea capaz de demostrar que necesita disponer de la vivienda para su uso
Las partes pueden pactar libremente la duración máxima del contrato de alquiler de vivienda sin que exista un máximo estipulado
La duración mínima de un contrato de alquiler también dependerá de la naturaleza del arrendador
¿Alguna vez te has preguntado si es posible recuperar tu inmueble alquilado antes de tiempo? ¿O qué ocurre si tu inquilino decide cambiar de vivienda sin cumplir el trato pactado? El sector del alquiler es uno de los que más cambios ha sufrido en los últimos años en España, a pesar de ser uno de los más rentables; y es que ha salido casi impune de las diferentes crisis sociales y económicas que ha vivido el país.
La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, también ha modificado algunos puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ahora, los contratos de alquiler de viviendas y locales en España deben obedecer también a los cambios introducidos por el Gobierno. Así pues, a todos los contratos de arrendamiento que se firmen se les aplicará la Ley de Arrendamiento (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
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Duración mínima y máxima de un contrato de alquiler
La duración de los contratos de alquiler siempre es la que acuerden el propietario de la vivienda y su inquilino mediante un contrato firmado por ambos. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la normativa referente a los alquileres, indica que los contratos de arrendamiento de personas físicas deben tener una duración mínima de 5 años. En el caso de los alquileres a personas jurídicas, la duración mínima es de 7 años.
De esta manera, todos los contratos que duren menos de 5 años se pueden ir prorrogando de manera libre hasta llegar a alcanzar este período de tiempo. Esta duración se modificó a raíz de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2019, la cual resolvía que la duración mínima del alquiler pasaba a ser de 3 años a 5 años. De igual manera les sucedió a los arrendamientos de las personas jurídicas que pasaron de ser de 5 años a 7 años.
Como mencionamos anteriormente, la duración de los contratos de alquiler la suelen acordar el propietario y el inquilino. Pero ¿qué sucede si la duración del contrato finaliza y ninguna de las partes realiza ninguna acción porque prefiere no pronunciarse al respecto? En esta situación, lo que pasaría es que estaríamos delante de una tácita reconducción arrendaticia, lo que significa que el contrato se prorrogaría durante 3 años más.
La normativa referente a las prórrogas en los arrendamientos no es la LAU como generalmente se piensa, sino que es el Código Civil, el cual dictamina que si se da la situación anterior, el contrato se prorroga 3 años más con las condiciones que se firmaron desde un primer momento. Si el arrendatario y el arrendador están de mutuo acuerdo, el contrato del alquiler se puede ir prorrogando de mes a mes hasta cumplir los 3 años. Aunque, si se decide esto deberá haber un acuerdo firmado de por medio.
Por el contrario, la Ley no establece una duración máxima del alquiler. Por lo tanto, las partes pueden pactar libremente la duración del contrato de alquiler de vivienda. La libertad de pacto no puede contravenir el ordenamiento jurídico, teniendo en cuenta las restricciones que hemos visto antes en relación con el tiempo mínimo del arrendamiento.
¿Cuándo puede el propietario recuperar su vivienda antes de plazo?
El propietario puede dar por finalizado el alquiler si avisa con dos meses de antelación y siempre y cuando sea capaz de demostrar que necesita disponer de la vivienda para su uso como vivienda permanente, para sus hijos o familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en el caso de que se haya producido una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Es decir, el propietario puede recuperar el piso en contratos cuya duración sea menor a cinco años si prueba que es para vivienda permanente.
Eso sí, si la mudanza no se hace, es decir, al final ningún miembro de la familia del propietario o el propio propietario, terminan viviendo en el piso, habrá consecuencias. El propietario tiene un tiempo determinado para efectuar la mudanza y, si no la hace, el inquilino tendrá derecho a volver al piso y exigirle al propietario la compensación monetaria por los inconvenientes ocasionados.