¿Cuáles son los temas que no pueden tratarse en una junta de propietarios?
A las juntas de propietarios solo acuden uno de cada cuatro propietarios, cuando debían estar todos porque en ella se toman todas las decisiones de la comunidad
El guión de la junta lo marca el orden del día, por tanto, habrá puntos que se pueden tratar durante la reunión y otros que no
¿Pueden mis vecinos dejarme sin disfrutar de las zonas comunes si no pago la comunidad?
Cada cierto tiempo se deben reunir los propietarios de los inmuebles que formen parte de una comunidad para hablar sobre lo que compete al conjunto de vecinos y tomar decisiones. En Uppers hemos revisado qué temas pueden tratarse en la junta de propietarios y cuáles no.
Estas reuniones de propietarios son relevantes porque en ellas se decide sobre aspectos que afectan a toda la comunidad, ya sean dueños de pisos, garajes, locales, parcelas, casas adosadas o unifamiliares. Los puntos que se debaten pueden ser problemas de convivencia, normas de funcionamiento, gastos de la comunidad e ingresos, aprobación de los presupuestos, prohibición de actividades molestas o peligrosas, imposición de horarios, consentimiento de reformas y obras o repaso y modificación de estatutos, entre otros muchos más aspectos.
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A pesar de que todo es importante para el conjunto, según los datos que manejan los administradores de fincas, menos del 25% de los propietarios acude regularmente a las juntas, es más, desde la pandemia se celebran con menos periodicidad, lo que agrava el problema.
El presidente de la comunidad, que habitualmente asume el cargo de forma rotatoria, es quien convoca las juntas, cierra las actas, dirige las reuniones y asume la función de representar legalmente a todos los propietarios ante terceros.
Para qué sirve una junta de propietarios
Cuando se convoca a los vecinos para celebrar la junta se informa de los temas a tratar en ella en un orden del día que se envía por escrito a toda la comunidad y también se cuelga en el tablón de anuncios. Los puntos del orden del día son, por ejemplo, la aprobación de cuentas anuales de resultados, nuevas normas con respecto a las mascotas, contratación de personal de mantenimiento, instalación de bancos en las zonas comunes, hoja de ruta en cuanto a los propietarios morosos…
De este modo, cada propietario es libre de decidir si acude a la junta o envía a una persona que lo represente para votar a favor o en contra de las decisiones que se tomen con respecto a esos temas concretos. Además, con anterioridad cada propietario tiene la posibilidad de solicitar por escrito al presidente qué puntos quiere que se aclaren o debatan en la próxima junta para que después se incluyan en ese orden del día.
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) los propietarios de una vivienda, una plaza de garaje o un local en el edificio o en la comunidad pueden votar en la junta, del mismo modo que los copropietarios y las personas jurídicas. La ley también detalla que quienes están excluidas de las votaciones y por tanto de la toma de decisiones son las personas que viven de alquiler y aquellas ajenas al edificio. En cuanto a los propietarios que tienen una deuda con la comunidad sí que pueden acudir a las reuniones, en cambio, permanecen sin derecho a voto ni a opinar sobre ningún punto hasta saldar las cantidades que adeudan.
Por otra parte, existe la posibilidad de celebrar tres tipos de juntas de propietarios bajo un orden del día: ordinarias, extraordinarias y universales. Las primeras deben ser anuales para presentar y aprobar los presupuestos y las cuentas, aunque se pueden tratar otros temas. Las extraordinarias se convocan para tratar aspectos que no deben esperar. Las terceras o universales también son extraordinarias; se pueden celebrar sin convocar al presidente de la comunidad, con la condición de que asistan todos los propietarios.
Ese orden del día que se envía junto a la convocatoria sirve para informar a los propietarios, como se ha explicado, de los temas a tratar en la junta. La LPH determina que sólo cabe la posibilidad de exponer dichos puntos exactos y precisos, incluidos en el orden del día, y no otros. Por este motivo cada uno debe estar descrito perfectamente.
A veces sucede que en una junta surgen aspectos también relevantes y los asistentes deciden realizar una votación al respecto para tomar una decisión. Sin embargo, la ley aclara que en el caso de que ese punto no estuviera previsto en la orden del día no tendrá ninguna validez. Es decir, lo que se haya votado no se podrá ejecutar e incluso los propietarios tendrán derecho a impugnar esa decisión. La ley añade que, si esos acuerdos alcanzados que no formaban parte del orden del día no son impugnados, en el plazo de un año automáticamente pasan a ser validados, siempre que no vulneren los derechos fundamentales.