Nueva York acaba con los pisos turísticos: ¿podría suceder en España?

Nueva York se ha puesto firme en su guerra contra las plataformas de alquiler vacacional. Desde este 5 de septiembre está en vigor una ley que en la práctica supone la eliminación de la mayoría de los pisos turísticos para alojamientos de corta duración en la ciudad de los rascacielos. A partir de ahora, los propietarios que deseen alquilar deberán estar inscritos en un listado de la ciudad y tendrán que compartir el apartamento con los inquilinos. La medida intenta aliviar unos precios de la vivienda disparados por la escasez de oferta y, de momento, ha conseguido que en las últimas semanas hayan desaparecido miles de anuncios de alquileres a corto plazo de AirBnb y similares.

Tras la desestimación del recurso presentado por AirBnb, Nueva York ya aplicar sus restricciones al alquiler vacacional de corto plazo. Como consecuencia, las plataformas del alquiler únicamente podrán ofrecer alojamientos completos para estancias superiores a un mes. Se acabó lo de ofrecer apartamento únicamente para una semana, salvo que quien alquila se registre en el Ayuntamiento de Nueva York para obtener una licencia y se atenga a unas reglas que hasta ahora se cumplían en rara ocasión.

El anfitrión tendrá que estar presente en su casa durante todo el tiempo que permanezca el huésped, con lo que no vale irse de vacaciones y alquilar o subalquilar. Además, tendrá asegurarse de que el inquilino tiene acceso a toda la casa -tampoco vale cerrar puertas para aislar un espacio- y acoger como máximo a dos personas pagadoras, sea cual sea el tamaño de la casa. En la práctica esto supone un regreso al BnB (Bed and Breakfast) de toda la vida, que es para lo que nació precisamente AirBnb.

Airbnb ofrecía más de 38.000 alquileres de apartamentos y casas en Nueva York, su principal mercado en Estados Unidos. Según la consultora AirDNA, sólo 9.500 alojamientos de la plataforma cumplían las reglas antes de la entrada en vigor de la licencia obligatoria. El objetivo es acabar con el mercado inmobiliario paralelo, en manos sobre todo de empresas y grandes propietarios, que prefieren alquilar a corto plazo y limitan el mercado de alquiler convencional.

El efecto de Airbnb en la subida de los precios de compra y alquiler en los barrios de grandes ciudades está ampliamente documentado. Según un estudio publicado en 2020,  cada aumento del 1% de anuncios de Airbnb supone un 0,018% de subida del precio de alquileres y un 0,026% en el de ventas. La pregunta es sí esta medida podría funcionar en España, que cuenta con 300.000 pisos turísticos y donde  los alquileres han repuntado un 9,3% en el último año, sobre todo por la reducción de la oferta.

La medida aprobada por Nueva York podría suponer la base para futuras normativas regulatorias. De hecho, la idea ya se ha barajado en la UE. En Italia ya está sobre la mesa una ley dirigida a los alquileres de menos de 30 días que impondría una estancia mínima de dos días en ciudades y zonas turísticas. Pero, ¿funcionaría en España una ley como la de la Gran Manzana? "Nueva York no es comparable con ciudades españolas. Además, hay que tener en cuenta que aquí cada comunidad autónoma tiene su regulación", explica en El Español Miguel Ángel Sotillos, presidente de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur).

Lo cierto es que en España las restricciones al alquiler ya se practican en algunas zonas que, además, han desarrollado medidas propias y diferentes entre sí. Por ejemplo, Andalucía aboga por limitar a los propietarios la explotación de pisos turísticos hasta un máximo de dos inmuebles por provincia. Para hacerlo con más, deben convertirse en autónomos, constituirse como empresa gestora o ceder su uso a una empresa gestora. En la Comunidad Valenciana la figura de empresa gestora existe desde el año 1993 y se prohíbe expresamente alquilar habitaciones.

Que cada comunidad tenga su propia solución regulatoria complica extremadamente la aplicación de la solución estadounidense. Incluso podría dar lugar a desigualdades entre los territorios. Pero además hay que tener en cuenta qué significa el alquiler de vivienda turística en un país como España, con un modelo de turismo tan arraigado. Para Sotillos es difícilmente imaginable que en nuestro país se obligue a compartir la vivienda turística con el propietario. "Se rompe la privacidad. Rompen el hecho turístico. Tú quieres alquilar un piso, no compartir con nadie", explica Sotillos a El Español.

Sobre el presunto regreso a los orígenes del BnB que propugna la norma, el dirigente de Fevitur subraya que "Airbnb empezó porque gente compartía una habitación y eso devino en que alquilaban apartamentos. Eso no es lo mismo que pasa en España, donde siempre ha habido alquiler de viviendas para vacaciones, es que ya lo había en los años 60". Es decir, en España existe una arraigada costumbre de alquilar un apartamento entero implantada mucho antes del nacimiento de Airbnb. Y ese tipo de costumbres tan fuertemente enraizadas son difíciles de cambiar.