Los peligros de comprar por subasta una vivienda embargada por Hacienda

Los precios de las casas han subido tanto que cuesta convertirse en propietario. Una solución podría ser acudir al catálogo de viviendas embargadas por Hacienda y pujar por ellas cuando se celebre su subasta. Sin embargo, según nos han adelantado a Uppers se trata de una operación que podría ser menos rentable de lo que cabría pensar. A continuación, señalamos qué riesgos tiene comprar por subasta una vivienda embargada por Hacienda.

Muchas personas tienen previsto adquirir una casa como una forma de ahorrar de cara al futuro o para no gastar en un alquiler. La intención puede ser venderla cuando llegue el momento de retirarse de la actividad laboral y vivir más holgadamente o dejarla en herencia a los hijos, entre muchas otras posibilidades.

La realidad es que todos los precios han subido, los de los alimentos, los de los suministros básicos, los del ocio… y los salarios, si lo han hecho, se han quedado cortos. Se añade que las hipotecas ya no son “baratas” por el incremento del Euribor y las condiciones que imponen los bancos para su concesión se han endurecido. Al final, esa compra soñada de un inmueble no se termina de materializar y muchos deciden conformarse con vivir de alquiler.

Los expertos recuerdan que existe un camino viable para comprar sin que sea necesario disponer de un colchón ahorrado importante ni asumir las nuevas condiciones hipotecarias. Se trata de buscar una vivienda en una subasta, donde lo habitual es que el precio de salida se encuentre muy por debajo de su valor en el mercado, incluso un 50% más barata que en condiciones normales.

La duda es por qué se subastan estas propiedades por un valor menor al del mercado. Para responder hay que imaginarse una situación más común de lo que parece: una persona contrae una hipoteca con una entidad bancaria contra una finca, un local, un garaje o un piso para la compra inicial, con el fin de reformarla o para capitalizarse y emprender un negocio.

Después, no puede hacer frente al pago de las cuotas y como último recurso el banco se queda con esa propiedad. La entidad bancaria necesita recuperar esa deuda impagada y también desprenderse del inmueble. La solución que pone en marcha es solicitar a un juzgado que lo subaste y con el dinero recaudado finiquitar la deuda y “librarse” de la propiedad.

Para facilitad en la resolución de estos procesos la Agencia Tributaria dispone de un portal online de búsqueda donde se expone todos los inmuebles pendientes de subasta. Cada uno de ellos ya ha pasado por un primer trámite que es la publicación del embargo en el Boletín Oficial del Estado.

Tal como aseguran los expertos, estas subastas inicialmente se presenta como ventajosas para los futuros propietarios. No obstante, es necesario analizar con lupa las condiciones del inmueble antes de pujar por él. En caso contrario podría convertirse en una propiedad “envenenada” que va a generar más problemas que alegrías. Es probable que la deuda sin saldar de la hipoteca por su antiguo dueño vaya acompañada del impago de las cuotas y derramas de la comunidad de propietarios, de las facturas de los proveedores de suministros básicos, de servicios como la alarma o de impuestos (IBI, paso de carruajes o basuras).

La finca también puede estar afectada por expedientes sin resolver con el ayuntamiento de obras realizadas que no han cumplido las leyes de urbanismo, donde puede haber emitidas posibles multas por infracciones. Incluso cabe la posibilidad de que el inmueble esté arrendado y que se encuentre viviendo una familia o que haya sido ocupado de forma ilegal. En otras ocasiones, el estado del inmueble queda en condiciones lamentables que no salen a la luz hasta que lo adquiere el nuevo propietario tras haber pujado en la subasta.

Con todo ello, hay una exposición inevitable a muchas situaciones difíciles cuya solución implica un presupuesto elevado y se alarga en el tiempo. Además, es realmente complicado averiguar si todo está en regla y no hay impagos o expedientes abiertos con los organismos oficiales.

Una solución es confiar la operación a un experto en este tipo de operaciones para que acompañe durante todo el proceso. A su vez, estos asesores subrayan que comprar en una subasta puede ser interesante para todo aquel que quiera invertir. Igualmente detallan dos condiciones: disponer de presupuesto adicional para resolver los imprevistos y no plantearse la compra como una solución inmediata a un problema de vivienda habitual. Lo más probable es que se necesite tiempo para acondicionarla y para solventar los impagos o trámites pendientes asociados.