¿Cómo comprar una vivienda sin tener dinero ahorrado?

Comprar una vivienda es ya más recomendable que vivir de alquiler en la mayor parte del país. Esta es una de las conclusiones de un reciente estudio elaborado por la tasadora UVE Valoraciones y publicado el pasado mes de noviembre en el que se analizaban los precios de los 107 municipios con más población del país.

Según este documento, en España actualmente solo resulta más rentable vivir de alquiler en un piso que comprarlo en once ciudades: San Sebastián (Guipúzcoa), Getxo (Vizcaya); Barcelona y Sant Cugat del Vallès (Barcelona);Marbella (Málaga) , Palma de Mallorca (Baleares); Alcobendas, Majadahonda y Pozuelo de Alarcón (Madrid), así como en La Coruña y Santiago de Compostela.

Los datos, si bien pueden resultar sorprendentes, coinciden con la evolución que ha experimentado el sector en los últimos años. Según un estudio elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, el precio acumulativo del alquiler en España es ahora un 41% más caro que en los últimos cinco años y un 32% más elevado que hace una década, lo que supone que los españoles que en 2016 podían alquilar un piso de 80 metros cuadrados por 592 euros mensuales, tendrían que abonar hoy en día unos 853 euros al mes, aproximadamente, para acceder a uno semejante.

A pesar de que las recomendaciones bancarias insisten en que no se debe destinar más del 30% de nuestra renta al alquiler, actualmente un 41% de la población española supera este porcentaje. Y aunque la crisis del coronavirus ha provocado una bajada en los precios del sector, está previsto que en los próximos años esta tendencia se revierta, volviendo a los niveles precios a la pandemia. De hecho, según un reciente informe de Idealista, los precios del alquiler en este 2022 por un precio mediano pasaran de 680 euros mensuales a 726, lo que implica una subida de 550 euros anuales en este tipo de inmuebles.

Si bien la situación de los alquileres es crítica, la gran mayoría de españoles tienen problemas para poder comprarse una vivienda, sobre todo si son jóvenes. El motivo es sencillo: la falta de ahorros. A pesar de que actualmente la gran mayoría de los bancos ofrecen hipotecas, este tipo de productos financieros no cubren la totalidad del coste de la vivienda.

Al contrario, solo alcanzan a cubrir un máximo del 80% del precio total del inmueble, lo que implica que el usuario deberá disponer de los medios necesarios para pagar ese 20% restante. No solo eso: a la hora de contratar este tipo de préstamos, los usuarios también deben asumir los costes de formalización, en los que se incluyen tanto impuestos como los gastos de notaría y gestoría y que oscilan entre un 10% y un 12%.

Si bien comprar una vivienda sin ahorros es complicado, existen varios métodos que nos pueden dar la llave de la casa de nuestros sueños. Uno de ellos es recurrir a los brokers hipotecarios, un tipo de intermediarios que buscan por nosotros las ofertas que mejor se ajusten a nuestras capacidades y necesidades y que suelen tener contactos con la banca con los que pueden negociar con mayor facilidad.

Estos brokers pueden hacer que los bancos nos hagan ofertas más ventajosas. No obstante, hay que tener en cuenta que cobran honorarios por sus servicios, normalmente de entre el 1% y el 5% del importe total de la hipoteca obtenida. Además, en estos casos, tendríamos que seguir asumiendo los costes vinculados al contrato hipotecario.

Otra opción recomendable es comprar pisos que sean propiedad de los bancos. Con motivo de la crisis financiera de 2018, muchas entidades embargaron inmuebles que ahora ponen a la venta con condiciones más beneficiosas para poder darles salidas.

En ocasiones, las entidades ofrecen hipotecas que cubren la totalidad del precio de estos inmuebles, por lo que, en estos casos, no tendríamos que preocuparnos por cubrir ese 20% restante que sí suelen exigir para acceder a otros pisos. No obstante, hay que tener en cuenta que seguiríamos cargando con los costes asociados y que la oferta es limitada.

En caso de que contemos con un buen perfil financiero, con unos ingresos altos, un trabajo estable y un aval que responda por nosotros, podemos intentar negociar con los bancos para conseguir una hipoteca mucho más beneficiosa que cubra un mayor porcentaje del precio total del inmueble. Además, si tenemos suerte y el precio de tasación del inmueble es inferior al que nos piden por el piso, podremos conseguir que los bancos paguen una mayor parte del precio del piso, ya que ese 80% de financiación que conceden en las hipotecas se calcula en base al precio de tasación.

Igualmente, si no contamos con ahorros y nuestro perfil económico es bueno, siempre podemos recurrir a los préstamos personales para conseguir el dinero que nos hace falta para cubrir ese 20% que los bancos con exigen, aunque en estos casos debemos comparar bien nuestras opciones y analizar bien los riesgos y ventajas, ya que todo el dinero que solicitemos tendremos que devolverlo pagando intereses. Por ello, si creemos que nuestra renta no podrá asumir los costes del préstamo y los de la hipoteca, que también tendremos que devolver en cuotas mensuales, lo mejor es que optemos por otras opciones menos arriesgadas.