¿Qué reformas se pueden hacer en un piso de alquiler?

Cuando vives en una casa de alquiler la conviertes en tu refugio, aunque no sea tuya; te rodeas de tus cosas y de tus recuerdos. A veces te planteas renovar el color de la pintura del salón, instalar una puerta corredera en el baño para tener más espacio o cambiar una ventana que no aísla como debería. Sin embargo, desconoces si puedes llevar a cabo esos cambios con total libertad precisamente porque no eres el propietario de la vivienda.

Desde Uppers queremos aclarar las dudas sobre si se pueden hacer reformas en una casa de alquiler. Vamos a puntualizar qué reformas puedo hacer en un piso de alquiler, tal como desgrana la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como inicio, esta ley define los cuatro tipos de obras que cabe la posibilidad de emprender en una casa de alquiler: las de conservación, las pequeñas reparaciones, las de mejora y las que puede realizar el arrendatario.

Estas obras de conservación son responsabilidad del arrendador de la vivienda y comprenden las necesarias para mantenerla en condiciones de habitabilidad y uso. En realidad, ese mantenimiento es una obligación para él y debe asumir los gastos correspondientes. Es importante tener conocimiento de que esas obras concretas no podrán servir como excusa para subir la renta.

Otra cosa es cuando ese deterioro de la vivienda no se debe al uso normal o al mantenimiento sino a una utilización inadecuada por parte del inquilino o de quienes convivan. En este caso el pago de esas obras sí que corresponde al arrendatario. Las aseguradoras recomiendan que en los alquileres se contrate un seguro de hogar que cubra tanto el contenido como el continente de la vivienda. Del coste de esa partida relativa al continente debe hacerse cargo el arrendador.

El problema también llega cuando ese mantenimiento hay que llevarlo a cabo sin demora, no se puede esperar a que el inquilino, por ejemplo, se vaya de vacaciones y tendrá que convivir con las obras. No obstante, la ley también ha fijado que, si su duración sobrepasara los veinte días, el arrendador tendrá que descontar de la renta una cantidad proporcional a la parte de la vivienda que no puede utilizar debido a las obras. El arrendatario además tendrá derecho a una indemnización de los gastos que se haya visto obligado a realizar por dicha causa e incluso podrá desistir del contrato.

Por otro lado, el arrendatario, al ser quien vive en la casa, tendrá la obligación de informar al arrendador cuanto antes de cualquier desperfecto u obra de conservación que sea necesario realizar, sobre todo, si fueran urgentes. El objetivo es evitar un daño inminente, mayor o una incomodidad grave. La ley determina que esas obras también las puede solucionar el arrendatario porque eran urgentes y después exigir el importe económico correspondiente al arrendador.

Las pequeñas reparaciones hacen referencia a ese desgaste que se origina por el uso ordinario de la vivienda. Siempre son a cargo del arrendatario, pero a veces surgen dudas porque se achacan a conservación o a una avería no atribuible al uso, donde en este caso debe asumirla el arrendador. Las discrepancias al respecto lo más aconsejable es que se acuerden entre las partes.

Aun así, a veces trasciende a los jueces, que deciden a quién corresponde el gasto, a arrendadores o a inquilinos. Por tanto, hay mucha jurisprudencia al respecto. De este modo, lo que se ha tarificado es que su coste debe ser inferior a 150 euros, aunque en algunos contratos se firma que las pequeñas reparaciones no podrán sobrepasar el 25 por ciento de la renta mensual.

Son aquellas que decide realizar el arrendador y normalmente les aporta más valor. La condición es que se comuniquen por escrito los proyectos de mejora de la vivienda en alquiler al arrendatario tres meses antes del comienzo. Es necesario que detalle la obra, su naturaleza, la duración y una previsión de los costes.

La LAU también se centra en que el inquilino no puede emprender una serie de reformas de la casa sin el consentimiento por escrito del propietario. Se refiere a todas aquellas que supongan una modificación de la configuración de la vivienda o de los accesorios que se alquilen con ella (mobiliario, plazas de garaje, trasteros, etc.). Es más, la ley prohíbe explícitamente todas las obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En el caso de que el inquilino haya realizado obras sin el consentimiento del arrendador, éste tiene la opción de resolver el contrato, exigirle que entregue la vivienda en el mismo estado en el que se la encontró al llegar, principalmente si ha provocado una disminución de la estabilidad o de la seguridad del edificio o sus accesorios. Además, puede tomar la decisión de conservar la obra realizada y el arrendatario no podrá reclamar una indemnización por haberla llevado a cabo.

Hay otro supuesto que determina la ley: cuando el arrendatario o uno de los convivientes padece una discapacidad o supera los 70 años y la vivienda necesita acomodarse a la situación. Para ello tendrá que notificarlo por escrito al arrendador. No obstante, tales reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni como en el supuesto anterior provocar una disminución en su estabilidad o seguridad. De todos modos, si el arrendador lo exige, el inquilino estará obligado a dejar la vivienda en el mismo estado anterior al finalizar el contrato.