Qué está pasando en el sector inmobiliario: la firma de hipotecas, al alza doce meses consecutivos

Aunque con un poco de retraso respecto al resto de Europa, la recuperación del mercado de vivienda ha llegado a España con fuerza. Así lo demuestra que el número de hipotecas para casas se situara en 36.537 el pasado febrero, un 14,6% más que en el mismo mes de 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esta subida, que modera en casi 15 puntos la registrada en enero (29,4%), se encadenan doce meses de alzas interanuales.

La cifra de hipotecas que llevamos este año es la más elevada desde 2010, mientras que las compraventas de viviendas registradas en enero y febrero crecieron en un 27%, el dato más alto desde 2008. Los números demuestran que el mercado de vivienda se ha abierto a una mayor presencia de inversores, compradores que pagan al contado. "Tenemos una fuerte presencia de colocadores de ahorro y también que compran para alquiler", analiza Julio Rodríguez, miembro del colectivo de Economistas Frente a la Crisis (EFC), en Radio Nacional de España.

No es de extrañar que, ante la nula rentabilidad de depósitos, la inestabilidad de la bolsa y el incremento de la inflación, la vivienda siga siendo un buen valor refugio. De hecho, su rentabilidad cerró el ejercicio de 2021 en el 6,5%, por debajo del 6,8% registrado un año antes pero un punto por encima de la cifra de hace cinco años (5,5%), por lo que se mantiene como uno de los focos de inversión con menor riesgo del mercado.

Las cifras también confirman la hegemonía del tipo fijo en las hipotecas. El 73,8% de los préstamos hipotecarios se constituyeron bajo esta modalidad, el porcentaje más alto de la serie histórica, mientras que el 26,2% restante fue a tipo variable. Esto refleja la prioridad que dan los consumidores a la protección y a la estabilidad frente a a esperada subida del euríbor.

También ha crecido el importe medio de hipotecas a 141.752 euros, un 7,6% más que un año antes, y el capital prestado por la banca para adquirir vivienda, alcanzando 5,2 millones de euros, un 23,4% más que en febrero de 2021. Este resultado representa la tasa más baja en los últimos doce meses. El tipo de interés medio es del 2,52%, por encima del 2,44% de un año antes, con un plazo medio de 24 años.

Todo esto pone de manifiesto el gran dinamismo que está viviendo el sector inmobiliario, que atraviesa un gran momento en cuanto a crecimiento de ventas, hipotecas y créditos, pero, por otra parte, las dificultades de acceso para numerosos hogares se acentúan. "Los alquileres, que habían bajado durante la recesión derivada de la pandemia, han dejado de bajar", advierte Rodríguez.

"En las capitales los alquileres empiezan a subir y las actualizaciones se están ejecutando con el IPC, que tiene una subida muy fuerte. Los nuevos contratos de alquiler pueden experimentar crecimientos próximos al 10%", explica el también expresidente del Banco Hipotecario.

En cualquier caso, a la hora de invertir en vivienda hay que tener en cuenta las condiciones de hipoteca, y uno de los dilemas que siempre sobrevuelan al inversor es si decantarse por fija o variable. El experto lo tiene claro, al menos en el momento actual: "con las condiciones de febrero lo mejor es un crédito a tipo de interés fijo".

Los bancos tenderán a fomentar la hipoteca variable tras años de potenciar las fijas. "Es muy previsible que ante el desvío de los créditos de interés variable a los de interés fijo los bancos encarezcan los segundos y abaraten relativamente los primeros. Mientras esto llegue, lo mejor es que quien pueda conseguir ahora un crédito a tipo de interés fijo, lo coja. Dentro de unos meses estos créditos posiblemente serán sustancialmente más caros de lo que lo son en este momento", explica Rodríguez.

De hecho, a pesar de que el Banco Central esté teniendo una política distinta al resto, la previsión es que veremos una subida de los tipos de interés entre el segundo y el tercer trimestre del año, "más significativa que la que hemos tenido en el principio del año". En esta tesitura, es más que probable que el euríbor vuelva a tasas positivas seis años después, con lo que se pagará más intereses por el capital que el banco presta para adquirir la vivienda.

Mientras, las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero fueron Andalucía (6.961), Comunidad de Madrid (6.464) y Cataluña (6.075). Esas regiones también son donde se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas. En la Comunidad de Madrid la cifra alcanzó los 1.387,9 millones de euros, en Cataluña los 999,9 millones y en Andalucía 838,9 millones.

Las regiones con mayores tasas de variación anuales en el capital prestado son La Rioja (54,6%), Comunidad de Madrid (36,0%) y Castilla-La Mancha (33,8%). Por su parte, las comunidades con las tasas de variación anuales más negativas son Aragón (-7,1%), Principado de Asturias (-4,6%) y Galicia (-3,0%).