Nuda propiedad: claves para vender tu casa y seguir viviendo en ella hasta que quieras

Imagínate que tienes una casa en propiedad pero te gustaría venderla para conseguir dinero rápido y, sin embargo, seguir viviendo en ella. Si te lo estás planteando, te aclaramos todas las dudas sobre la nuda propiedad, la fórmula legal que se está poniendo de moda y que está cambiando la vida a miles de propietarios.

Jose Manuel tiene 77 años y, hace unos meses, vendió la nuda propiedad de la casa en donde ha visto crecer a sus hijos y ha pasado los mejores años de su vida con su mujer. No le hacía falta el dinero, pero la noticia de una enfermedad en su núcleo familiar con la que no contaba le hizo plantearse las cosas. "Vi un anuncio sobre la nuda propiedad, lo consulté con mi familia y tomé la decisión", explica. Así, recibiría una buena inyección de liquidez a corto plazo que poder usar para hacerla frente con mayor comodidad y podría seguir viviendo en su casa hasta que quisiera.

En el lado contrario se encuentran Laura y Miguel. A sus 45 años han conseguido ahorrar 200 000 euros con mucho esfuerzo y ahora están buscando la manera de asegurarse el futuro con un plan de pensiones alternativo. "Echamos números y apostamos por comprar la nuda propiedad del piso de una persona, que seguirá allí de inquilino", dicen. Los números les cuadran: en unos 20 años, cuando adquieran también el usufructo y puedan venderlo, el precio del mercado será mucho mayor y podrán tener una segunda juventud financieramente muy tranquila.

Para dejar claro todos los conceptos e implicaciones que tiene esta modalidad de compra de casas que está emergiendo con fuerza en nuestro país, hemos preguntado a varios expertos y hemos elaborado una guía básica con las preguntas y respuestas fundamentales.

"La venta de la nuda propiedad consiste en que el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a cambio de percibir una cantidad de dinero bien en un pago único o en una renta vitalicia, lo que le permite continuar disfrutando de la vivienda sin tener la posesión de la misma hasta que fallezca", explican desde la firma especializada Life Abogados.

No. A diferencia la hipoteca inversa, la venta de la propiedad no tiene vuelta atrás. El inmueble está vendido y no cabe deshacer la operación.

Además, al transmitir la titularidad los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni revertir la operación.

Como ventajas, el vendedor, además de recibir un importe fijo por la venta de la nuda propiedad o una renta mensual, "también dejará de pagar para siempre los recibos del IBI, reducirá el coste del seguro de la casa y tampoco tendrá que pagar las derramas extraordinarias de la comunidad de vecinos. También contará con todas las garantías legales, ya que la escritura es pública ante notario", explica Eduardo Molet, especialista en este mercado inmobiliario.

Como desventaja, el vendedor tendrá que pagar la plusvalía de la venta de la vivienda en función de las ordenanzas locales al respecto.

La principal desventaja es el tiempo que ha de pasar entre que se compra la propiedad y el momento en el que se puede hacer uso de la misma.

Sin embargo, si se piensa a largo plazo, se está adquiriendo una vivienda por debajo del precio del mercado y que, pasados unos años, va a estar revalorizada.

El plazo estándar que manejan inmobiliarias como la de Eduardo Molet es de tres meses desde que se pone a la venta la nuda propiedad del inmueble hasta que se firman todos los papeles. Estos tiempos dependen, no obstante, del atractivo del piso para los compradores.

La opción más habitual es la de recibir todo el importe de la venta de la nuda propiedad de una sola vez y gestionarlo de la manera que cada uno quiera. Existe también la opción de recibir una renta vitalicia. "Para mí no tiene sentido y no se lo recomiendo a nadie, ya que no es lo mismo recibir 200 000 euros de una sola vez que recibir 700 euros cada mes y fallecer al poco tiempo", explica Molet.

A la persona que se queda viviendo en el piso. El usufructuario tiene que realizar un mantenimiento normal, e incluso puede hacer obras en el piso. Lo normal es que, si puede, el usufructuario haga una reforma integral si han pasado muchos años desde la compra de la nuda propiedad

El comprador de la nuda propiedad tiene que pagar, en el momento de la compra, los gastos de notario, del registro y el impuesto de transmisiones. Una vez adquiere también la nuda propiedad deberá volver a pagar otra parte del impuesto de transmisiones, pero por un importe mucho menor.

En cuanto al vendedor, este únicamente tendrá que pagar la plusvalía que genera la venta de la nuda propiedad en relación al precio por el que adquirió la vivienda.

Sí, es posible, ya que el usufructuario se guarda ese derecho, de tal manera que puedes recibir un dinero por vender la nuda propiedad y, además, otra renta mensual por haber alquilado la vivienda.

No obstante, en el momento del fallecimiento de la persona usufructuaria, los inquilinos tendrán que dejar el piso a no ser que lleguen a un acuerdo con los compradores de la nuda propiedad.

"Depende de la edad de la persona que lo vende, de la zona donde esté la vivienda, de la tipología de esta, etc. Tenemos mucha experiencia y, al final, es el mercado el que fija el precio final de compra", comenta Molet, quien, además, apunta que el precio medio de las viviendas cuya nuda propiedad se vende ronda los 180 000 euros.

En el momento en el que el propietario vende la nuda propiedad, los herederos pierden los derechos de adquisición de esa casa, como es lógico. "De hecho, muchas veces son los propios hijos los que convencen a sus padres de vender la nuda propiedad para que puedan vivir sus últimos años sin preocupaciones de dinero y para evitarse el engorro de gestionar los papeles e impuestos de la herencia de una vivienda que, seguramente, ni les haga falta", concluye Molet.