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Hay propietarios que estarían dispuestos a alquilar una propiedad, pero tienen muchas dudas. Uno de los aspectos que les echa para atrás es si en un momento dado la pudieran necesitar para vivir en ella o para sus hijos antes de que rescinda el contrato que han firmado con los inquilinos. En Uppers hemos consultado qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto porque es en ella dónde se define cuándo puede el propietario reclamar una vivienda alquilada.
Por una parte, la lógica apunta a que los dueños de la propiedad podrán hacer uso de ella una vez finalice el contrato de arrendamiento o aquellas prórrogas obligatorias o extraordinarias que se hayan dejado por escrito. Aunque a veces es más sencillo y las partes pueden acordar voluntariamente la finalización del contrato sin que haya llegado a término. Nunca está de más que el arrendador explique sus circunstancias a su inquilino porque tal vez éste también necesite irse por un cambio inminente de lugar de trabajo y residencia.
Además, por contrato también se suele dejar constancia de que los inquilinos pueden llevar a cabo un desistimiento anticipado y definir a su vez si ello conlleva una penalización económica o no y de qué importe. Otro aspecto es el incumplimiento de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato por parte del inquilino, lo que provoca la finalización del acuerdo y el que el propietario pueda empezar a hacer uso de su vivienda. Por ejemplo, un motivo sería el subarrendamiento de la propiedad sin el consentimiento del arrendador.
Además, con las modificaciones de la ley dependiendo de cuándo se haya firmado el contrato, estará sujeto a unas u otras condiciones. Es decir, aquellos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, según dicta el artículo 9 de la LAU, el arrendador puede recuperar la vivienda por necesidad antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
En el apartado 3 de este artículo 9 se detalla que: “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”. El texto continúa diciendo que “la referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.
Esto quiere decir que en los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 cabe la posibilidad de recuperar la vivienda arrendada por necesidad sin que esa opción conste en el contrato siempre y cuando haya transcurrido un año tras la firma. Por supuesto que esta causa debe acreditarse en cada caso concreto, por ejemplo, con la copia de la sentencia de divorcio donde se atribuya la vivienda alquilada a uno de los cónyuges, con documentación que demuestre que uno de los hijos no dispone de vivienda donde residir o lo que se considere oportuno.
No obstante, los expertos en la materia insisten en la necesidad de incluir siempre en el contrato la posibilidad de recuperar la propiedad por necesidad del propietario o de sus familiares pasado el año.
Cabe añadir que los contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 también están bajo la LAU, pero con las modificaciones que introdujo el Real Decreto Ley 7/2019, algunas en el artículo 9.3. Según avanza la norma a partir de esa fecha se debe haber hecho constar expresamente una cláusula que desarrolle la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad.
Así, el nuevo texto dice: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.
Por otro lado, la LAU establece otra serie de circunstancias por las que el arrendatario tiene la posibilidad de utilizar la propiedad. Son las siguientes y hacen referencia a su situación personal:
Para concluir, existen otros dos supuestos más extremos que competen a los inquilinos. Uno establece que se puede dar por concluido el contrato si fallecieran, siempre que sus familiares no se pudieran subrogar al contrato o no cumplieran las formalidades de notificación que exige la ley para la subrogación. Por último, el arrendador tendrá la posibilidad de utilizar su propiedad cuando haya tenido que promover un procedimiento de desahucio y este haya finalizado en su favor.