Cómo cambiar de una hipoteca variable a fija sin perder dinero
Se puede cambiar de hipoteca variable a fija mediante el procedimiento de novación y de subrogación
También podemos contratar una nueva hipoteca fija en otro banco y anular la anterior
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¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Es una de las preguntas clásicas que tarde o temprano te harás si estás buscando hipoteca e incluso si ya tienes una.
El tipo de interés es uno de los elementos clave de toda hipoteca. Marca lo que pagarás por ese dinero que te ha prestado el banco para comprar tu casa y puede ser fijo o variable.
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En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés que pagas no cambia con el tiempo. Siempre va a ser el mismo, pase lo que pase con la economía, con el Euribor o con cualquier otro índice. Ese tipo de interés es fijo e independiente de factores externos y, por lo tanto, la cuota se mantendrá estable.
Lo más habitual si tienes una hipoteca tipo fijo es que todos los meses pagues lo mismo de hipoteca. Esa es su principal característica y ventaja y más dada la situación actual. ¿Si ya tengo una hipoteca variable, puedo cambiarla a fija? La respuesta es sí, te explicamos como.
Novación y subrogación
Se puede cambiar de hipoteca variable a fija mediante el procedimiento de novación y de subrogación. Una novación se produce cuando se cambia alguna o algunas de las condiciones de la hipoteca, negociando con el mismo banco donde esta se tiene. Es importante conocer que la novación cuesta generalmente menos dinero que la subrogación y que admite más posibilidades de cambio.
Con la novación no solo se pueden cambiar las condiciones de la misma hipoteca, como cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo, o reducir el diferencial que se tiene sobre el Euribor. En la novación también se puede ampliar el capital, es decir que el banco conceda más dinero al cliente del capital que se concedió inicialmente al firmar la hipoteca, o que se añadan más deudores a la misma.
La subrogación implica que la hipoteca pasa de un banco a otro banco.
Los gastos que conlleva
Los gastos que implica una novación son:
- Gastos de notaría: Son entre el 2% y el 0,5% del capital que se debe de la hipoteca.
- Gastos de registro: Estos gastos suponen aproximadamente el 50% de la notaría.
- Escritura: Unos 150 euros.
- La comisión de novación: Esta se sitúa entre el 0% y el 1% de la deuda hipotecaria todavía existente.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Solo habrá que pagarlo si la novación supone una ampliación de capital. Es un impuesto dependiente de las diferentes Comunidades Autónomas.
Los gastos mediante subrogación este procedimiento, que implica traspasar la hipoteca de una entidad financiera a otra, son mayores.
- La tasación: Se trata de ver el valor actual de la vivienda o el inmueble hipotecado mediante la revisión del mismo por un perito tasador. El precio suele encontrarse entre los 250 y 300 euros.
- La comisión de subrogación: El anterior banco con el que se tenía la hipoteca saldrá perjudicado al perder la misma y por la tanto se ve compensado mediante esta comisión: La ley indica que, si la subrogación acontece dentro de los 5 primeros años, la comisión puede ser de hasta el 0,5%. Si la subrogación se produce posteriormente a los 5 primeros años, esta podrá ascender hasta el 0,25%.
- Gastos de escritura: Unos 150 euros.
- Gastos de registro: Suele ser la mitad de los gastos de notaría.
- Gastos de notaría: Estos suponen entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente de la hipoteca.
Nueva hipoteca
Los anteriores procedimientos, de novación y subrogación, son los más habituales con los que se puede cambiar una hipoteca variable a hipoteca fija. Sin embargo, existe una tercera opción, que sería la contratación de una nueva hipoteca, y con el dinero procedente de este préstamo hipotecario pagar la hipoteca anterior.
Consiste en contratar una nueva hipoteca a interés fijo para cancelar tu actual préstamo a tipo variable. Tendrás que solicitar el crédito a tu banco o a otra entidad, tasar tu vivienda, formalizar la contratación ante notario, liquidar la hipoteca variable que tenías con el dinero de la nueva hipoteca y tramitar su cancelación registral para que se pueda inscribir el nuevo préstamo en el Registro de la Propiedad.
En cambio, si decides firmar una hipoteca fija nueva para liquidar la variable que tienes ahora, te tocará pagar estos gastos:
- La tasación de tu vivienda: Su coste es de unos 300 euros de media.
- La comisión de apertura de la nueva hipoteca: La mayoría de los bancos ya no la cobran. Si te la quieren aplicar, intenta negociar para que no la incluyan en el contrato.
- Los gastos de cancelación registral del préstamo que vayas a liquidar: cuestan unos 1.000 euros de media.
- La comisión por amortización anticipada del préstamo que cancelas: Cuesta entre el 0% y el 1% sobre su importe pendiente, dependiendo de lo que se indique en el contrato.