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Si has vivido de alquiler puede que te haya pasado ya. Te surge otra oportunidad en un piso más grande, o más cerca del trabajo, o incluso en otra ciudad, y decides mudarte. Dejas la vivienda tal y como te la habían entregado, pero el propietario se niega a reintegrarte la fianza íntegra. Te lo justifica argumentando que el parqué está rayado, o que has hecho un agujero en la pared sin permiso, o sencillamente en que lo has dejado muy sucio. Te quedas con una sensación a medio camino entre el robo y la impunidad. ¿Puede tu casero quedarse con la fianza? ¿Qué puedes hacer al respecto?
Vivir de alquiler requiere tener claro cuáles son nuestros derechos y obligaciones como arrendatario. Antes de mudarse a un piso es importante hablar con el futuro casero y reflejar en el contrato todos los acuerdos a los que se lleguen, como, por ejemplo, si se pueden tener mascotas o quién se hace cargo de según qué reparaciones. Pero incluso teniendo pactadas estos puntos cada vez es más común que cuando el arrendatario deja la vivienda no se le devuelva la fianza, aunque el piso no haya sufrido desperfectos y no haya excusa para evitar la devolución.
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al entrar a la casa solo se puede pedir un mes de fianza, más otra mensualidad equivalente a la renta, que sería un mes de garantía adicional. En algunas comunidades autónomas, como Madrid, es obligatorio depositar esa fianza en un organismo público habilitado para ello.
La ley dispone que el propietario puede quedarse con la fianza cuando el inquilino incumpla con las obligaciones que derivan del contrato de alquiler: si causa daños en la vivienda, se va antes de tiempo sin los avisos o plazos estipulados en el contrato o no está al corriente con el pago de la renta o de los suministros. La regla general dice que el inquilino debe devolver el piso tal y como se le entregó, lo que a veces es difícil de demostrar, puesto que no es lo mismo uso indebido que desgaste.
Víctor Palomo, abogado en CAES por el derecho a la vivienda, asegura en un hilo de Twitter que "si hay daños imputables al inquilino el casero debe demostrar la negligencia. No se puede cobrar lo que le de la gana, tiene que aportar facturas de reparación". Es decir, es obligatorio que el casero demuestre que está justificada la no devolución. Lo normal es proceder conforme al derecho. En el contrato debe figurar que la devolución se realizará antes de los 30 días tras la finalización del contrato.
Pasados esos 30 días, en el caso en el que el arrendatario considere que su fianza se retiene de manera ilegal, puede requerir el pago pendiente a través de un burofax "exigiendo la devolución y advirtiendo de la vía judicial", explica el abogado. En caso de que esto no prospere no queda más remedio que presentar judicialmente la reclamación.
El problema es que a veces la cantidad a reclamar no alcanza a cubrir los gastos judiciales. Palomo recuerda que "si la cuantía es menor de 2.000 euros —y la mayoría de las fianzas no supera esta cantidad—, se puede demandar sin abogado ni procurado, llevando al juzgado una demanda (con dos copias)". Solo hay que acudir a los juzgados de primera instancia con el contrato de arrendamiento y toda la documentación que pruebe que existe una deuda pendiente e interponer una demanda por reclamación de cantidad.
Para evitar desenlaces indeseados, es imperativo revisar el piso antes de entrar a vivir, y avisar si se nota algún desperfecto. Por ello, es aconsejable hacer un inventario fotográfico del estado en el que se encuentra en inmueble con fecha digitalizada. Esto supone una garantía adicional, sobre todo cuando surgen cuestiones controvertidas, como puede ser la limpieza. También es conveniente fotografiar el apartamento antes de entregar las llaves.
Lo más deseable sería revisar el piso junto con el propietario. Si todo está en orden, el casero debería devolver la fianza el mismo día de la entrega de las llaves, aunque a él tarden en devolvérsela.