¿Cómo funciona la renovación automática de los contratos de alquiler y en qué casos se pueden cancelar?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla todo lo relativo al alquiler de una vivienda para tranquilidad del dueño o del arrendador y del inquilino o arrendatario. Ambas figuras están protegidas siempre que se ciñan a la norma que además regula tanto la renovación de los contratos como su cancelación. Esta vez, en Uppers vamos a explicar cómo funciona la renovación automática de los contratos de alquiler y en caso de que una de las partes quiera rescindirlo, cuándo se puede cancelar la renovación automática de los contratos de alquiler.

Para entrar en materia conviene revisar que dice la normativa al respecto. En concreto, la renovación automática se describe en el artículo 10 de la LAU que puntualiza: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más”.

Esto significa que en el caso de que ni el arrendador ni el arrendatario se hayan pronunciado un mes antes del vencimiento del contrato, este seguirá vigente automáticamente doce meses más desde esa fecha, cosa que puede suceder hasta en tres ocasiones pudiendo permanecer vigente el contrato un plazo máximo de tres años más.

Según marca la legislación actualmente, los contratos de alquiler de una vivienda entre dos particulares tienen una duración de cinco años que se amplían a siete años cuando el propietario del inmueble es una persona jurídica. En el caso de un contrato entre personas físicas, como es por cinco años, cuando las partes no notifican la intención de darlo por finiquitado, ese contrato se renueva automáticamente año tras año hasta completar un periodo que no puede superar los ocho años. Cuando se trata de un contrato en el que el propietario es una persona jurídica tienen que pasar siete años para que se inicien las prórrogas anuales, de modo que la relación contractual puede durar hasta diez años si las partes no se pronuncian acerca de cancelar la renovación.

La LAU también puntualiza que el arrendador o dueño de la vivienda tiene la posibilidad de romper ese contrato siempre que se encuentre en una de estas dos situaciones: que necesite recuperar el inmueble para su uso personal o que lo requiera un familiar de primer grado, por ejemplo, un hijo suyo.

Puede que estas circunstancias no se produzcan, por tanto, el arrendador no podrá rescindir el contrato hasta que haya pasado el periodo de cinco años o siete si es una persona jurídica. Además, para cancelar esta renovación automática tendrá que comunicárselo al arrendatario por escrito cuatro meses antes de la fecha del vencimiento del contrato, es decir, cuatro meses antes de que se cumplan los cinco o los siete años. Por otra parte, también le puede informar de su voluntad de no renovarlo cuatro meses antes del vencimiento de las prórrogas anuales que se han ido generando si no hubo noticias antes.

Los tiempos son distintos para los arrendatarios o inquilinos. Están obligados a avisar de su intención de cancelar la renovación dos meses antes de llegar a los cinco años de validez del contrato de alquiler o los siete en su caso. Después, cuando no ha habido comunicación entre las partes y el contrato se renovó automáticamente, si el arrendatario quisiera cancelar el acuerdo debe notificarlo al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades en prórroga.

La ley hace una puntualización en lo que respecta a los contratos que se firmaron entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, ya que su vigencia no es de cinco años sino de tres. Con lo cual, pasados los tres años se renuevan de forma automática hasta un máximo de tres anualidades más, es decir, se alargan igualmente con tres prórrogas, siempre que ninguna de las partes manifieste su voluntad de concluir el contrato. Además, en las operaciones que se firmaron en ese lapso, los propietarios pueden comunicar que desean finiquitar el contrato solo un mes antes del vencimiento. La ley actual en cambio ya les obliga a avisar con cuatro meses como se ha explicado.

Con todo ello, un contrato de alquiler nunca puede ser indefinido. Al vencimiento de su duración máxima por cinco o siete años y la de las tres prórrogas, inquilino y propietario tendrán que ponerse de acuerdo y volver a firmar las nuevas prórrogas anualmente.