¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
Vender o comprar una casa es una de las mayores operaciones que se suelen hacer en la vida
El vendedor debe hacer frente al IRPF, el recibo de IBI y la plusvalía municipal
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Comprar y vender una casa es uno de los mayores gastos a los que nos podemos enfrentar. Es muy importante estar al tanto de lo que se debe pagar al comprar una casa, pero también hay que tener en cuenta que la venta de la misma también incurre en gastos. En toda operación inmobiliaria, responder ante la Agencia Tributaria es un deber que, si no se realiza bien y a tiempo, puede salir muy caro.
Lo más habitual es que los gastos supongan entre un 5% y un 15% del precio final de venta, aunque pueden variar según la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda y por la situación del propio vendedor.
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Realmente no existe un simulador que haga el cálculo automático de lo que se paga al vender una casa, pues nos enfrentamos a gastos como el certificado energético, cédula de habitabilidad, la nota simple… pero también hay que pagar varios impuestos. Salvo que las partes lleguen a un acuerdo diferente, el vendedor del inmueble debe hacer frente a los siguientes: el IRPF, el recibo del IBI y la plusvalía municipal.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Cuando se vende una propiedad se debe pagar el IRPF a Hacienda por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla y cuando se haya obtenido una ganancia patrimonial.
Se considera que existe una ganancia patrimonial cuando gracias a la venta hay beneficio económico por parte del vendedor. Si el precio de venta es mayor que el precio que se pagó al comprar la vivienda. Para calcular el beneficio se tienen en cuenta varios factores:
- Valor del inmueble: al precio de compra inicial hay que añadir las inversiones en mejoras y reformas en la vivienda. Todo eso hace que el valor del inmueble aumente.
- Restar las amortizaciones: se deben descontar de la posible plusvalía los tributos y gastos a los que se han hecho frente durante la venta (como la cancelación de hipoteca, los honorarios de la inmobiliaria, etc.)
Si después de todo lo anterior existe ganancia patrimonial, se aplica el IRPF. El porcentaje varía en función del beneficio:
- Hasta 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%.
- Entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto es del 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 euros, del 23% de IRPF.
- Más de 200.000 euros, el porcentaje a pagar es del 26%.
Existen algunas excepciones en el pago del IRPF tras vender una vivienda.
- Cuando el vendedor es mayor de 65 años o es una persona dependiente, estará libre del impuesto por la venta de su vivienda habitual.
- Si la vivienda vendida es la habitual y todo el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual.
- En el caso de dación en pago, cuando la operación de venta sea para satisfacer una deuda hipotecaria. En este caso, se entiende que no estás vendiendo tu piso para obtener un beneficio económico, sino para cerrar una deuda.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
El pago del IBI debe asumirlo el propietario de la vivienda a fecha de 1 de enero del año en el que se formalice la venta. No obstante, el comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo para repartir el pago del de este impuesto municipal en función de los meses en los que fueron dueños de la vivienda.
Plusvalía municipal
Este impuesto lo cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del terreno urbano en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. La plusvalía municipal debe pagarse siempre que la propiedad cambie de dueño, ya sea por compra, herencia o permuta. Hay que tener en cuenta la excepción de si se trata de una donación, cuando será la persona que recibe el inmueble quien pague la plusvalía. Muy importante: el pago de la plusvalía municipal se debe hacer durante los primeros 30 días laborales desde el cambio de propietario.
Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal hay que restar al valor de transmisión (precio de venta) al valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). Luego, se multiplica ese resultado por el porcentaje del valor catastral (se puede consultar en el último recibo del IBI o en el Catastro) que corresponda al terreno.