¿Qué puedo hacer si mi inquilino ha fallecido y ha dejado deudas?
La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla casi la práctica totalidad de lo pudiera acontecer en el transcurso del periodo en el que está vigente un contrato de alquiler
Los herederos de una persona fallecida perciben sus bienes y derechos pero también sus deudas, lo que se extiende a los contratos que mantuviera relacionados con la vivenda
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Cuando se alquila una propiedad, tanto arrendador como arrendatario pueden encontrarse ante distintos contratiempos que suele plantear su solución la letra pequeña del contrato. También suceden tragedias como podría ser el fallecimiento del inquilino y la posibilidad de que estén impagadas ciertas facturas de suministros o la misma cuota del alquiler.
En Uppers hemos revisado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para comprobar qué hacer si el inquilino ha fallecido y ha dejado deudas. En la misma norma se describen cuáles son los mecanismos que se deben poner en marcha ante este fatal acontecimiento y cómo consiguen resolver la situación satisfactoriamente para ambas partes.
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La subrogación del contrato de alquiler
Según detalla el artículo 16 de la LAU, en el caso de que el arrendatario de una propiedad fallezca cabe la posibilidad de realizar una subrogación del contrato. Esta subrogación radica en la cesión del contrato de alquiler a otra persona porque el titular ha fallecido. De este modo, se transmiten a un tercero todas las obligaciones y derechos que se habían pactado entre el arrendador y el arrendatario inicial, que en su momento pactó las condiciones del alquiler y se plasmaron en un contrato.
De todos modos, independientemente de lo que decidan o no hacer los herederos del inquilino que ha fallecido, la norma determina que el proceso de subrogación se inicia en todos los casos porque el arrendador tiene derecho a que le sean abonadas todas las cantidades que se le adeudan. Tal vez, en el contrato inicial firmado entre las dos partes no se desarrolló un punto explicando cómo se debía proceder en el caso de un suceso trágico como el fallecimiento. La ley es clara al respecto ya que determina que la subrogación por defecto siempre se activa.
Los pasos que se deben seguir para poner en marcha la subrogación del contrato son los siguientes:
- Comunicar el cambio de titularidad del contrato para que se convierta en arrendatario un pariente o allegado del fallecido.
- Aportar una copia del certificado de defunción expedido por el Registro Civil.
- El plazo para hacer el cambio de titularidad es de tres meses desde el fallecimiento del inquilino.
Quién puede subrogarse al contrato tras el fallecimiento
Por otro lado, el artículo 16 de la LAU también estipula quién se puede subrogar al contrato de alquiler tras el fallecimiento del inquilino. Son las personas que se detallan a continuación:
- El cónyuge.
- La persona conviviente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos dos años antes al fallecimiento. En caso de tener descendencia no se establece un tiempo mínimo de convivencia.
- Los descendientes del arrendatario sujetos a su patria potestad o tutela o que llevaran conviviendo en el domicilio desde dos años antes del suceso.
- Los ascendientes, los hermanos o personas con una minusvalía igual o superior al 65% (siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario) que llevaran conviviendo con el fallecido desde dos años antes.
En ocasiones, los allegados o parientes del fallecido no notifican al propietario que se van a subrogar y el contrato pasa a considerarse inválido. En ese momento, los sucesores legales de aquel que estaba arrendado quedan automáticamente a cargo de las deudas pendientes y las que se han seguido generando. Incluso están obligados a sumir el pago de las rentas de los tres meses posteriores al fallecimiento que es el periodo legal para comunicar la subrogación.